Sua empresa não tem Plano de Manutenção Preventiva? Saiba por onde começar.

Se você gerencia um condomínio corporativo, uma indústria ou um patrimônio imobiliário de grande porte, respire fundo e responda com franqueza: a sua rotina se resume a apagar incêndios?

Se a resposta for sim, saiba que você não está sozinho. No Brasil, a imensa maioria das edificações opera no modo reativo. A equipe técnica só atua quando o problema aparece. E quando aparecem vários e a capacidade humana não consegue atuar em todos ao mesmo tempo, o gestor de manutenção tem que escolher qual o “pior” dos problemas para resolver, enquanto o “menos pior” aguarda na fila.

Uma bomba de recalque queima, o elevador para com passageiros dentro ou a infiltração que favorece o desenvolvimento de mofo na parede da sala, a laje que pinga água e danifica a pintura dos veículos e por aí vai...

Viver no modo corretivo gera uma falsa sensação de economia, mas a verdade nua e crua é outra:gerenciar uma edificação sem um Plano de Manutenção Preventiva é sentar em cima de uma bomba-relógio financeira e jurídica.Além disso, a sensação é de que os problemas não acabam e sempre ficam mais críticos.

Se você sabe que precisa mudar esse cenário, mas se sente paralisado pelo tamanho do desafio, este artigo é o seu norte. Vamos direto ao ponto, sem rodeios acadêmicos, mostrar exatamente por onde você deve começar.

O Choque de Realidade: Por que o modo "bombeiro" vai quebrar a sua empresa?

Muitos gestores não entendem o tamanho do risco que estão correndo ao negligenciar a manutenção preventiva de uma edificação. Uma boa manutenção preventiva significa economia para a empresa por dois motivos:

O Risco Financeiro (A Lei de Sitter)

Na engenharia diagnóstica, existe um conceito matemático clássico chamado Regra de Sitter, a qual prova que os custos de manutenção crescem em uma progressão geométrica de razão 5.

Em termos práticos, realizar a troca do rejunte do piso do escritório custa uma fração do preço de ter que quebrar o piso, refazer o contrapiso danificado, reassentar a cerâmica e o rejunte do piso anos mais tarde.

O Risco Jurídico

Quando um sistema construtivo da edificação falha e causa um acidente e/ou prejuízo material, a legislação brasileira busca o responsável direto pelo ocorrido. Neste momento, gestores de manutenção, síndicos, gerentes de operações são expostos e podem responder cível e criminalmente por negligência se for provado que a edificação não seguia diretrizes mínimas de manutenção.

O Passo a Passo Prático: Como sair do caos em 5 etapas

Passo 1: Faça o Inventário de Ativos (O que nós temos?)

Ninguém gerencia o que não sabe que existe. O primeiro passo é verificar a existência dos projetos da edificação, caso existam. Plantas baixas, cortes e detalhamentos são ferramentas poderosíssimas para a identificação preliminar dos ativos da construção.

No entanto, caso não você não disponha dos projetos da edificação, não se desespere. Os ativos serão identificados, de forma definitiva, através de uma caminhada pela edificação, a qual você listará absolutamente todos os sistemas e equipamentos que demandam cuidados.

Divida o seu inventário por blocos lógicos, como no exemplo abaixo:

Sistemas Críticos e Instalações: Sistema Elétrico (subestação elétrica, quadros de distribuição, circuitos de iluminação, circuitos de força, sistema de proteção contra descargas atmosféricas, geradores, etc), Sistema Hidrossanitário (bombas de recalque, caixa d’água, tubulações, poços, etc), Sistema de Climatização (ar-condicionado central, ar-condicionados do tipo Split, cortinas de ar, etc), Sistema de Elevadores e Escadas Rolantes, Sistema de Proteção e Combate a Incêndio, Circuito Fechado de TV, etc.

Sistemas Estruturais e Fachada: revestimentos externos, impermeabilizações, juntas de dilatação, fundação, pilares, vigas, lajes, etc.

Elementos Arquitetônicos e Áreas Comuns: portões automáticos, revestimentos de piso, de parede e de teto, cobertura, vidraçaria, esquadrias, paredes, divisórias, louças e metais, jardinagem, etc.

Passo 2: Defina a Criticidade (O que não pode parar de jeito nenhum?)

Um ótimo método para definir a criticidade das ações preventivas é responder a seguinte pergunta:

“Qual o impacto se isso não for consertado hoje? Há risco para a produção da empresa? Alguém pode se acidentar?”

A resposta para perguntas como esta ajuda a definir o que é mais importante dentro dos sistemas construtivos que compõem a edificação. Dentro do Plano de Manutenção, a criticidade ajuda na definição da periodicidade da ação preventiva: sistemas mais críticos exigem intervenções com periodicidade mais curta.

Passo 3: Use as Normas Técnicas como seu Manual de Instruções

Você não precisa adivinhar quanto tempo inspecionar cada sistema construtivo. A NBR 5674, que trata sobre gestão de manutenção de edificações, oferece um norte para as definições de periodicidades, no entanto, nada impede que seja definida uma recorrência maior de intervenções conforme particularidades da edificação.

Ao contrário do que o senso comum pensa, as Normas Técnicas da ABNT e os manuais dos fabricantes e fornecedores informam as instruções necessárias para a melhor maneira de atuar em cada sistema construtivo.

Além disso, o Manual de Uso, Operação e Manutenção entregue pela construtora responsável pela obra da edificação é também um guia para o responsável da manutenção planejar as atuações de manutenção preventiva.

Passo 4: Monte o Cronograma Inicial (Rode o básico)

Com as criticidades e as periodicidades de cada atuação definidas, o ideal é realizar o planejamento da atuação para o ciclo de 12 meses, o qual será avaliado a efetividade das ações, através de parâmetros como a redução da quantidade de atuações corretivas, por exemplo.

Caso necessário, elabore um cronograma de desembolso para demonstrar o custo das ações preventivas ao longo do período.

Conclusão: A importância de começar, mesmo que seja um começo pequeno…

O melhor Plano de Manutenção Preventiva é aquele que é executado. Neste início, esqueça controles complexos. Comece com uma planilha simples e conforme o processo vai se consolidando, implemente melhorias ao processo.

Uma planilha simples preenchida toda semana pelo técnico de manutenção vale mais que um software de última geração que ninguém sabe alimentar.

Sair do modo reativo vai reduzir drasticamente os custos operacionais da sua empresa e estender a vida útil do patrimônio, permitindo que a empresa foque em gerar valor para a sociedade.

Agora é com você!

Sua empresa já possui um Plano de Manutenção Preventiva bem definido? Ele é executado no dia-a-dia das atividades de manutenção predial? Olhando para a sua realidade hoje, qual é o equipamento ou sistema que mais tira o seu sono e que você sabe que precisa entrar no topo dessa lista?

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