Introdução: o contexto do problema.

Para entender como estruturar um plano de manutenção sem se perder em teorias exaustivas, vamos direto ao ponto. Escolhemos um sistema específico, no caso a vidraçaria, para demonstrar o passo a passo da aplicação. Agora, vista o capacete e imagine o seguinte cenário: você acaba de ser contratado como gestor de manutenção de um condomínio com 30 casas de padrão médio, todas executadas rigorosamente alinhadas aos projetos-padrão do Custo Unitário Básico (CUB). Por onde você começaria?

O Inventário Técnico

Antes de enviar o técnico nas edificações do condomínio com uma prancheta, precisamos entender o sistema de vidraçaria que compõe a edificação. A Cartilha do CUB fornece as plantas baixas e o caderno de encargos do projeto. No nosso caso, é o projeto R1N (Unidade Residencial Unifamiliar).

Conforme o projeto, há 4 janelas de alumínio anodizado natural com veneziana e 3 caixilhos de correr de alumínio anodizado natural. Em ambos foi instalado o vidro liso de 4 mm. 

Identificado os elementos, precisamos entender que o sistema de vidraçaria é composto pelos seguintes elementos:

1. Elementos metálicos: perfil de alumínio e os chumbadores/parafusos de fixação, trincos, roldanas, elementos de movimentação;
2. Elementos de vedação: escovas de vedação, borrachas e a massa ou silicone de calafetagem;
3. Vidraçaria: peça de vidro, no nosso caso, vidro liso.

Sabemos que muitos empreendimentos não possuem projeto acessível, mas entenda que mesmo com o projeto em mãos é necessária a vistoria para verificar se as condições de projeto estão realmente replicadas no empreendimento ao fim das obras.

Criando o Roteiro de Manutenção Preventiva 

Você não precisa inventar as atividades e nem a frequência com que elas serão executadas. As Normas Técnicas já definiram algumas atividades com os prazos mínimos para garantir a vida útil do conjunto:

A lista de atividades listadas anteriormente não é uma regra mas, trata-se de um pontapé inicial para o seu roteiro de manutenção preventiva e não impede a adoção de mais atividades no roteiro de manutenção preventiva. 

Conforme aspectos peculiares de cada empreendimento, há a possibilidade da adoção de um período mais curto de manutenção para melhor eficácia das ações preventivas.

O Checklist de Campo

O checklist de campo é a parte operacional que o corpo técnico deve seguir durante a atividade de inspeção visual. Ele deve refletir se as atividades de manutenção previstas foram executadas.

Você pode adotar outros exemplos de preenchimento que fazem sentido pra você, desde que estes dados possam ser utilizados futuramente para avaliação do Plano de Manutenção Preventiva.

O Plano de Manutenção

Com o roteiro e o checklist em mãos, o passo final é a consolidação do Plano de Manutenção Preventiva. É aqui que você cruza o cronograma com a sua força de trabalho.

No nosso condomínio de 30 casas, o gestor não deve vistoriar todas as residências no mesmo dia. Neste momento, você realiza a programação de execução, pensando em como manter a mão-de-obra contratada ocupada durante o ciclo de manutenção.

A menor periodicidade do plano é de 3 meses. Sendo assim, uma forma de programar a execução das atividades é pensar que o técnico de manutenção fará a inspeção de 10 casas por mês. 

“Mas, e as atividades de periodicidade anual?”, você deve estar se perguntando. 

As atividades de periodicidade anual são executadas juntamente com as trimestrais uma vez ao ano. Veja como funcionaria o planejamento das atividades de manutenção de vidraçaria ao longo de 12 meses. No planejamento seguinte, marcamos com um asterisco os meses que ocorrerão as atividades de periodicidade anual.

Dessa forma, todas as casas serão atendidas sem sobrecarregar a equipe técnica de campo e mantendo o condomínio sob controle constante.

Conclusão

Adotar um projeto-padrão do CUB como o R1N nos mostra que mesmo habitações unifamiliares de padrão médio exigem um olhar cirúrgico da engenharia diagnóstica. O vidro e o alumínio são duráveis, mas suas vedações e fixações são consumidas pelo tempo e pelas intempéries.

Criar e rodar esse plano não apenas protege o patrimônio dos moradores contra infiltrações e falhas funcionais, mas blinda a responsabilidade do gestor através de dados e checklists salvos no histórico. O segredo da manutenção não é a ferramenta de controle, mas a constância da execução.

Agora é com você!

na sua rotina, as esquadrias entram no plano preventivo ou você só se lembra delas quando a água da chuva invade o ambiente? Deixe seu comentário aqui embaixo e diga qual o próximo sistema construtivo você quer ver dissecado na nossa série baseada no CUB!